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自2018年發(fā)改委出臺大型主題公園投資限制令以來，主題公園與房地產(chǎn)捆綁的時代正式終結(jié)。然而，各地爭相建設(shè)主題公園的熱情并未褪去，一種“城投+主題公園”的模式正在席卷全國各地，或?qū)⑨j釀成一場新的“主題公園投資泡沫”。

01/河南、湖北大型主題公園內(nèi)卷

2023年8月8日，華僑城文旅科技集團與南陽產(chǎn)業(yè)投資集團、宛城區(qū)簽署南陽高鐵新城文旅示范項目合作協(xié)議，打造南陽華僑城項目，該項目總建設(shè)用地面積約1052畝，分為水公園、嘉年華樂園、主題商業(yè)街區(qū)、主題酒店等。

與河南南陽緊鄰的湖北襄陽，有華僑城集團的另一個重磅項目，襄陽華僑城奇幻度假區(qū)，該項目總投資700億元，有四大主題樂園——奇幻谷大型宇宙探索主題樂園、奇夢海灘水樂園、奇趣童年親子樂園、云海湯泉，并配套酒店、住宅、商業(yè)街等項目。

此前，襄陽華僑城度假區(qū)開業(yè)，吸引了30萬南陽游客前往游玩，“南陽賺錢襄陽花”一度沖上熱搜。2023年1月，在南陽市第七屆人民代表大會上，南陽市政府領(lǐng)導表示，這件事對他刺激很大，“為什么在南陽掙錢，在襄陽消費？說明南陽市的服務業(yè)、文旅文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)落后?！?/p>

受到刺激的南陽加緊了文旅招商的速度，2023年2月，南陽市領(lǐng)導密集會見了華僑城、華強方特、常州恐龍園、錦上添花文旅集團，最終選擇了華僑城作為合作方。襄陽有一座華僑城，南陽也要有，“南陽賺錢要在南陽花”。

如果此地只有南陽和襄陽在競爭主題公園的客群市場，那么事情還好。但我們稍微把目光移向周邊。

與南陽緊鄰的河南駐馬店，正在建設(shè)方特熊出沒旅游度假區(qū)一期工程，該項目占地面積672畝，該項目包括熊出沒樂園、熊出沒水上樂園、熊出沒主題酒店和后勤配套設(shè)施等項目。

與襄陽緊鄰的十堰市，十堰方特項目于2022年3月開工，該項目占地1015.1畝，總投資46.5億元，主要通過3D技術(shù)、VR實景演藝、虛擬現(xiàn)實、立體影院等現(xiàn)代科技手段，建設(shè)寓教于樂的新型主題文化園。

與襄陽只有兩小時車程的湖北荊州，2019年開業(yè)了荊州方特一期，投資超30億元，擁有40多項游樂設(shè)施，如今荊州方特二期正在加緊建設(shè)中。整個荊州方特度假區(qū)預計總投資230億元，面積超過2000畝。

與荊州相隔兩小時車程、與襄陽相隔兩小時車程的孝感，2023年2月與華強方特簽約，打造孝感方特項目，計劃總投43億元，規(guī)劃用地1135畝，建設(shè)內(nèi)容包括方特文化科技創(chuàng)新示范園、熊出沒水上運動基地、熊出沒主題酒店共三個項目。

與孝感緊鄰的武漢，有武漢歡樂谷和漢秀，還有曾經(jīng)在此折戟的武漢萬達電影樂園。

就這一片僅有武漢一座大型城市的區(qū)域，云集著近10家大型主題公園。這還不算宜昌宋城·三峽千古情、荊門歡樂世界、隨州西游記公園等該區(qū)域其他中小型主題公園、游樂園。

02/城投公司入局 加劇投資過剩

如此密集的建設(shè)大型主題公園，當?shù)卣嬗心敲炊嘞M需求嗎？

其實，以市場化的角度來看，如此密集的投資大型主題公園顯然存在過剩風險，但問題就在于，這些項目的投資邏輯和投資方式，并不是那么“市場化”。上述提到的項目，除武漢歡樂谷、襄陽華僑城奇幻度假區(qū)外，均采取了“城投公司+主題公園”的投資模式。

例如，荊州方特項目中，荊州文化產(chǎn)業(yè)投資集團投資占比95%，華強方特投資占比5%；十堰方特由十堰城控資產(chǎn)運營公司、十堰聚鑫國投公司共同投資，華強方特暫未參與物業(yè)資產(chǎn)層面的投資，僅成立了合資的運營公司；駐馬店方特項目由駐馬店市發(fā)展投資集團投資，華強方特暫未參與投資，同樣是成立了合資的運營管理公司；孝感方特項目由湖北澴川國有資本投資運營集團投資，華強方特投資占比份額未披露；南陽華僑城項目的投資方為南陽產(chǎn)業(yè)投資集團有限公司和南陽新城建設(shè)投資開發(fā)有限公司，華僑城文旅科技集團投資占比份額未披露。

事實上，自2016年之后，華強方特就很少以重資產(chǎn)投資的方式落地主題公園項目，而是化身為乙方，承接各地城投公司的項目需求，為其提供規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工費、游樂內(nèi)容創(chuàng)作、品牌和IP授權(quán)以及運營管理等各類服務。

目前，華強方特旗下建成和在建的主題公園項目50多座，而其中華強方特自主投資建設(shè)的僅有蕪湖、青島、沈陽、鄭州、天津、株洲等6處。其他項目，幾乎無一例外都是由當?shù)爻峭豆就顿Y，如太原方特項目，華強方特持股比例5.2%，太原市龍城發(fā)展投資集團持股94.8%；徐州方特項目，華強方特持股5.4%，徐州漢盛建設(shè)開發(fā)集團持股94.6%；大同方特項目，華強方特持股0.7%，大同市文化旅游集團持股99.3%。

而華僑城文旅科技集團正是華僑城設(shè)立的對標華強方特的存在，華僑城旗下的歡樂谷主題公園項目均為自投，且位于北京、上海、深圳、武漢、南京這些中心城市，而華僑城文旅科技集團旗下的卡樂星球系列，主要為輕資產(chǎn)模式，位于常德、柳州等三四線城市，分別與當?shù)爻峭豆境５陆?jīng)投集團、柳州東城集團合作。此次與南陽市政府合作開發(fā)南陽華僑城項目的，也是華僑城文旅科技集團。

自投和城投公司投，這之間的差別很大。自投的項目，要自己承擔市場風險，不會盲目投資，沒有利潤、沒有前景的項目不投，例如華僑城的自投產(chǎn)品歡樂谷只投在中心城市，華強方特的自投項目也是經(jīng)濟發(fā)達的城市，投在蕪湖、株洲的項目，也是當?shù)亻_出了比較優(yōu)厚的招商政策，給了大量的政府補貼。

城投公司投資主題公園，基本上是地方政府的意志。地方政府對主題公園有著強烈的投資沖動，一直存在市場條件不具備的情況下也要強行上馬項目的現(xiàn)象。

此前，地方政府通過將主題公園和地產(chǎn)綁定的方式招攬投資商，典型的模式就是萬達集團過去投資的13座萬達文旅城，各大地產(chǎn)商也爭相推出各自的主題樂園類的“文旅城”，如山水文園和美國著名主題公園集團六旗合作，在各地推出六旗樂園項目，恒大的恒大童世界項目，藍光集團的藍光水果俠樂園項目。這些“房地產(chǎn)+主題公園”項目現(xiàn)在要么已經(jīng)成為各地產(chǎn)商手中的燙手山芋，要么已經(jīng)煙消云散。正是鑒于主題公園領(lǐng)域的這些投資亂象，2018年發(fā)改委出臺政策，禁止主題公園和房地產(chǎn)捆綁。

如今，城投公司取代房地產(chǎn)企業(yè)，正在成為地方政府上馬主題公園項目的得力助手。相比房地產(chǎn)公司靠賣住宅回本的模式，城投公司的投資更加偏離市場化，甚至不用考慮回本，通過不斷的融資、發(fā)債、借新還舊，就可以維系整個體系的運轉(zhuǎn)。

大型主題公園本來就存在投資大、運營成本高、回收周期長的問題，當項目投資一旦偏離市場化，其經(jīng)營結(jié)果可想而知。以華強方特項目為例，華強方特與各地城投公司合作落地的這些項目經(jīng)營狀態(tài)，大部分處于虧損或微利狀態(tài)。

2022年，嘉峪關(guān)絲路神話虧損1.4億元，長沙方特虧損4618萬元，大同方特虧損4173萬元，太原方特虧損2572萬元，荊州方特虧損1848萬元，濟寧方特虧損577萬元，泰安方特虧損425萬元。2022年有疫情影響，虧損屬于情理之中，但倒推到2018年，方特的很多項目業(yè)績表現(xiàn)也不盡如人意，如2018年蕪湖方特虧損8508萬元，青島方特虧損2583萬元，沈陽方特虧損895萬元。

如今，隨著地方政府加緊上馬新的主題公園項目，進一步分流各地的旅游客群，各地大型主題公園的業(yè)績將進一步面臨挑戰(zhàn)。

03/旅游投資要有前瞻性

事實上，2018年發(fā)改委出臺主題公園投資限制令，其針對的就是主題公園項目盲目上馬、同質(zhì)化競爭等問題。發(fā)改委明確表示，各地要根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展情況、區(qū)域人口規(guī)模、城市化程度和旅游市場條件等因素，嚴格科學論證，統(tǒng)籌研究本區(qū)域主題公園項目的數(shù)量和布局。要防止一哄而起、盲目發(fā)展、同質(zhì)化競爭，防范地方債務、社會、金融等風險。

在我們看來，各地政府積極發(fā)展旅游，活躍區(qū)域消費，這本身沒有問題。城投公司作為投資主體去投資旅游項目，這種方式有利有弊，運用得當?shù)脑挘艽蟠蠹涌飚數(shù)匚穆卯a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是，城投公司紛紛去投資大型主題公園，或許不是好主意。

大型主題公園的優(yōu)點是客流拉動快，旅游帶動效果強，簡單來說，建設(shè)快、效果立竿見影，對于政府來說，能快速見到政績。但大型主題公園的缺點也很明顯，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，一旦進入市場過剩階段，主題公園將淪為一堆荒廢的鋼筋水泥。這個規(guī)律，在日本的旅游業(yè)發(fā)展歷程中已經(jīng)被充分證實。正是基于此，國家才會嚴格調(diào)控主題公園的建設(shè)。

河南、湖北交界的幾個地市，周邊僅有武漢一座中心城市，卻云集著近十個大型主題公園項目，且大部分由地方城投公司所投資，這顯然不是一種健康的行業(yè)現(xiàn)象。希望各地政府在引入大型主題公園項目時，能夠做更長遠的考慮。

其實，并不是襄陽建立一座主題公園，吸了南陽的游客，南陽就要迅速上馬一座類似的主題公園，以留住南陽的旅游消費力。海森文旅認為，更好的做法是投資不同品類的優(yōu)質(zhì)項目，形成差異化競爭。

游客是會產(chǎn)生審美疲勞的，襄陽的樂園也許在前一兩年可以吸引南陽的游客，但三五年之后，隨著游客消費需求的變化，這種產(chǎn)品或?qū)⒉辉儆形Γ绻详柎丝萄芯咳迥曛蟮穆糜问袌鲎兓?，提前布局相應的產(chǎn)品和項目，也許三五年之后，就會出現(xiàn)“襄陽掙錢南陽花”的局面。