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近期，一篇《真相丨文旅看似是消費(fèi)降級(jí)，其實(shí)是真的沒錢了！》的文章在文旅圈內(nèi)引起了廣泛討論。文章作者表示，旅游行業(yè)產(chǎn)能過剩，文旅商家增長速度已經(jīng)大大超過了旅游增長的速度，收入被平均，因而產(chǎn)生了消費(fèi)降級(jí)現(xiàn)象。另外，文章作者還表示，當(dāng)前旅游市場(chǎng)的投資規(guī)模急劇下降，從2019年的25000億縮減至2024年上半年的1000億左右，投資規(guī)模下降了90%，旅游市場(chǎng)出現(xiàn)“沒錢了”的窘境。

溫泉度假項(xiàng)目作為文旅產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，一直以其獨(dú)特的自然資源、健康養(yǎng)生的概念以及舒適的休閑體驗(yàn)吸引著廣大消費(fèi)者。然而，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念和消費(fèi)能力發(fā)生了顯著變化，對(duì)性價(jià)比的追求和理性消費(fèi)的趨勢(shì)愈發(fā)明顯；溫泉度假項(xiàng)目要需要怎樣的開發(fā)策略，以適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境？筆者認(rèn)為可以從兩個(gè)思路主要來談?wù)劇?/p>

一、綜合開發(fā)思路

我們常談一個(gè)度假酒店就是一個(gè)度假綜合體，這個(gè)觀點(diǎn)放在溫泉度假村上面同樣適用。而且在消費(fèi)降級(jí)的大環(huán)境下，游客的消費(fèi)觀念和消費(fèi)行為都在發(fā)生變化。他們更加注重性價(jià)比和體驗(yàn)質(zhì)量，對(duì)旅游產(chǎn)品提出了更高的要求。綜合化開發(fā)能夠讓溫泉度假村在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持靈活性和適應(yīng)性，根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略和產(chǎn)品組合，可以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不確定性。

從需求角度分析，隨著消費(fèi)者生活水平的提升和旅游觀念的轉(zhuǎn)變，人們對(duì)于度假旅游的需求已不再局限于單一的泡溫泉體驗(yàn)。他們渴望在旅途中獲得身心的全面放松，追求文化、娛樂、健康、親子等多種元素的融合。

綜合化開發(fā)主要是將圍繞溫泉這一核心資源，拓展多種業(yè)態(tài)和功能區(qū)域，如溫泉酒店、SPA中心、水上樂園、親子樂園、會(huì)議中心、商業(yè)街等。這些多元化業(yè)態(tài)的引入，能夠有效增加游客的消費(fèi)點(diǎn)，延長游客的消費(fèi)鏈條，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。同時(shí)，通過科學(xué)合理的業(yè)態(tài)布局和運(yùn)營管理，還能有效提升項(xiàng)目的資產(chǎn)利用率和運(yùn)營效率。

二、分批次開發(fā)思路

在當(dāng)前旅游市場(chǎng)面臨“沒錢了”的困境下，傳統(tǒng)的“一攬子”開發(fā)模式已難以適應(yīng)市場(chǎng)的多變性和資金的壓力。尤其是在綜合化規(guī)劃思路的指引下，溫泉度假村的開發(fā)更需要靈活應(yīng)對(duì)，采取分批次開發(fā)建設(shè)策略，以確保項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)控制。

1.分階段實(shí)施，精準(zhǔn)控制投資節(jié)奏

分批次開發(fā)的核心在于精準(zhǔn)控制投資節(jié)奏，將大項(xiàng)目拆解為若干個(gè)小而精的子項(xiàng)目，分階段進(jìn)行。這種方式能夠有效降低初始投資壓力，使開發(fā)商能夠在每一階段結(jié)束后，根據(jù)市場(chǎng)反饋和運(yùn)營情況，靈活調(diào)整后續(xù)開發(fā)計(jì)劃。比如，可以先啟動(dòng)溫泉核心區(qū)域的建設(shè)，包括溫泉泡池、SPA中心、精品酒店等核心業(yè)態(tài)，待這些業(yè)態(tài)運(yùn)營成熟，積累了穩(wěn)定客流和口碑后，再逐步推進(jìn)周邊的休閑娛樂、餐飲購物、親子樂園等配套設(shè)施的開發(fā)。這樣，每個(gè)階段的開發(fā)都能以最小化的投入換取最大化的市場(chǎng)效益，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式發(fā)展。

2.開業(yè)即運(yùn)營，快速回籠資金

分批次開發(fā)不僅有利于控制投資節(jié)奏，還能實(shí)現(xiàn)“開業(yè)即運(yùn)營”的目標(biāo)。每一批次的開發(fā)項(xiàng)目，在竣工后都能迅速投入運(yùn)營，通過實(shí)際的經(jīng)營收入來彌補(bǔ)前期投入，加快資金回籠速度。同時(shí)，開業(yè)運(yùn)營的項(xiàng)目還能作為后期開發(fā)的“樣板間”，通過市場(chǎng)檢驗(yàn)，為后續(xù)項(xiàng)目提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)和參考。這種“以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn)”的策略，能夠在保證項(xiàng)目整體推進(jìn)的同時(shí)，最大限度地降低資金壓力，確保項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營和發(fā)展。

3.靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，降低投資風(fēng)險(xiǎn)

旅游市場(chǎng)變化莫測(cè)，消費(fèi)者需求也在不斷變化。分批次開發(fā)使得項(xiàng)目能夠更加靈活地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。在某一階段的開發(fā)過程中，如果發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)需求發(fā)生變化，或者項(xiàng)目運(yùn)營效果不佳，可以及時(shí)調(diào)整后續(xù)開發(fā)計(jì)劃，避免“一條道走到黑”的困境。比如，如果發(fā)現(xiàn)親子旅游市場(chǎng)需求旺盛，可以在后續(xù)開發(fā)中增加親子游樂設(shè)施；如果發(fā)現(xiàn)溫泉療養(yǎng)市場(chǎng)需求下滑，則可以適當(dāng)減少相關(guān)投入，轉(zhuǎn)而開發(fā)其他更具吸引力的業(yè)態(tài)。這種靈活應(yīng)變的策略，能夠使項(xiàng)目始終保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

4.持續(xù)優(yōu)化布局，提升整體價(jià)值

分批次開發(fā)不僅是對(duì)項(xiàng)目的逐步推進(jìn)，更是對(duì)項(xiàng)目布局的持續(xù)優(yōu)化。在每一階段的開發(fā)過程中，都可以根據(jù)前一階段的運(yùn)營情況，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。比如，在核心區(qū)域運(yùn)營穩(wěn)定后，可以根據(jù)游客的行為路徑和消費(fèi)習(xí)慣，對(duì)周邊的配套設(shè)施進(jìn)行合理布局，確保游客能夠便捷地享受到各項(xiàng)服務(wù)。同時(shí)，還可以根據(jù)市場(chǎng)趨勢(shì)和游客需求的變化，適時(shí)引入新的業(yè)態(tài)和元素，為項(xiàng)目注入新的活力。通過這種持續(xù)優(yōu)化布局的方式，可以不斷提升項(xiàng)目的整體價(jià)值，增強(qiáng)其對(duì)游客的吸引力。

另外，我們認(rèn)為，溫泉綜合項(xiàng)目在立項(xiàng)之前，需要對(duì)市場(chǎng)需求、投資回報(bào)率、項(xiàng)目可行性等進(jìn)行全方位評(píng)估，立項(xiàng)通過后重視合規(guī)性，不盲目貪大求洋，注重有規(guī)律、有計(jì)劃的建設(shè)開發(fā)。