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在“健康中國”正式成為中國發(fā)展核心理念的背景下，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)將在未來20年迎來重大發(fā)展機遇期。同時，伴隨“健康中國2030康養(yǎng)規(guī)劃綱要”的落地，一系列政策，從多個方面鼓勵地方開展“康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)”建設?！翱叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)”將成為下一步中國各地健康水平整體提升和經(jīng)濟發(fā)展的主流特色發(fā)展模式之一。

一、康養(yǎng)項目策劃的重要意義

(一)康養(yǎng)項目策劃能使開發(fā)項目增強競爭能力

開發(fā)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開發(fā)模式不斷突破，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，康養(yǎng)項目策劃就更能發(fā)揮它的特長，增強項目的競爭力，贏得主動地位。

(二)能有效地整合項目資源，使之形成優(yōu)勢

要開發(fā)好一個康養(yǎng)項目，需要調(diào)動很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在康養(yǎng)項目策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的?？叼B(yǎng)項目策劃參與到各種資源中去，理清它們的關系，分析它們的功能，幫助它們團結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標。此外，康養(yǎng)項目策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。

二、總體策劃流程詳解

項目可行性分析的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益?？尚行苑治霭?個步驟進行：

?接受委托

?調(diào)查研究

?方案選擇與優(yōu)化

?財務評價和國民經(jīng)濟評價

?編制可行性分析報告

可行性分析的主要內(nèi)容如下：

1、項目自身條件分析

1)項目地塊解析：在項目市場發(fā)展趨勢研究的基礎上，本部分將從項目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發(fā)展的物業(yè)形態(tài)，并對項目周邊環(huán)境地塊的狀況性質(zhì)進行研究，分析其對本地塊可能之影響。

2)項目區(qū)位分析：主要針對項目周邊地塊的現(xiàn)狀以及未來發(fā)展狀況進行分析，了解項目發(fā)展的環(huán)境及影響因素。

3)項目地塊條件分析：主要針對項目地塊的開發(fā)條件進行透徹分析，找出影響項目發(fā)展的因素。

4)項目SWOT分析(優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會、競爭威脅)：分析項目發(fā)展的重要及難點，明確項目本身的優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會、競爭威脅等。

2、投資機會分析

該階段主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會分析相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。

該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會分析認為可行的，就可以進行下一階段的工作。

3、初步可行性分析，亦稱“預可行性分析”

在機會分析的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性分析階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。

4、詳細可行性分析，即通常所說的可行性分析

詳細可行性分析是開發(fā)建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%.

5、項目的評估和決策

按照國家有關規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

三、項目定位

項目定位是指對康養(yǎng)項目投資開發(fā)中涉及的諸多要素(經(jīng)濟、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等)進行客觀調(diào)查，并通過科學系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結(jié)合點(城市規(guī)劃條件的滿足、康養(yǎng)項目開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟合理回報的需要、消費者的有效需求等)。

簡而言之，項目定位是康養(yǎng)市場策劃的基礎，項目定位的成果及結(jié)論(項目總體定位、客群定位、產(chǎn)品定位建議)對后續(xù)各階段策劃具有方向性和指導性，是康養(yǎng)項目策劃的首要環(huán)節(jié)之一。

項目定位包含以下內(nèi)容：

（一）定位范疇

1、項目客群定位

主要確定項目各功能物業(yè)的客戶階層、消費群體，為項目后期開發(fā)方案提供依據(jù)。即什么樣的人會買項目的產(chǎn)品和服務。

2、項目發(fā)展形象定位及概念定位

確定項目的發(fā)展形象，為項目定位與規(guī)劃設計提供方向。

3、項目功能組合及業(yè)態(tài)配比定位

主要包括項目內(nèi)部主要物業(yè)類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關聯(lián)性控制。就是利用對建設目標所處社會環(huán)境及相關因素的邏輯數(shù)理分析與相關定性分析，研究項目任務書對設計的合理導向，制定和論證建筑設計依據(jù)，科學地確定設計內(nèi)容，并尋找達到這一目標的科學方法。其主要內(nèi)容包括：項目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標準、環(huán)境景觀設計等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。功能定位是介于城市規(guī)劃與建筑設計(設計院所)之間的一項重要“斷層”工作，也是我國目前康養(yǎng)項目業(yè)發(fā)展過程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是康養(yǎng)市場經(jīng)濟發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物。

4、項目開發(fā)規(guī)模與檔次定位

根據(jù)項目發(fā)展主題，并結(jié)合項目所處市場背景環(huán)境，確定項目主要物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模與檔次。

5、項目價值定位(含財務分析)

根據(jù)項目自身條件、總體定位、市場供需狀況、市場現(xiàn)有物業(yè)供應價格水平、潛在購買水平，以及項目所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢等因素，明確項目各功能物業(yè)的價格水平。

6、價格定位

康養(yǎng)項目的開發(fā)、銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，項目的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、項目品質(zhì)、顧客承受的價格、同類產(chǎn)品的競爭因素等。

產(chǎn)品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之后，運行中可以做適當?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會帶來非常惡劣的影響。

（二）定位方法

從定價來講，主要有幾個方法：

1.類比法：所推出的項目，應清楚在同等產(chǎn)品中屬上、中、下哪種。

2.成本法：物業(yè)包括稅金、推廣費等在內(nèi)的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據(jù)開發(fā)商自身和市場情況確定。

3.評估法：由專業(yè)評估師對項目進行全方位的評估后作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。

（三）定價策略

根據(jù)市場情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價格表;實施后，在銷售過程中視實際情況調(diào)整銷售價格;推出優(yōu)惠活動的時機及數(shù)量建議;樓層、朝向、配套差價;付款方式建議;售價調(diào)整與銷售率及工程進度的關系。

在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價、高價、內(nèi)部價、一口價、優(yōu)惠價等戰(zhàn)略。

采用低價戰(zhàn)略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。

采用高價策略：為了標出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等。

可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。